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von der IHK Rhein Neckar öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Untersuchungen und Beurteilung von Gewässergefährdungen und -schäden |
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Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Die
Tätigkeit umfasst die Bewertung von Immobilien, sowohl von
bebauten Grundstücken inkl. Gebäuden, als auch von
unbebauten Grundstücken in deren jeweiliger Qualitätsstufe. In
der Regel wird die Höhe des Verkehrswerts von Immobilien
ermittelt. Was
ist unter dem Begriff "Verkehrswert" zu verstehen? Der
Begriff des "Verkehrswerts" findet sich in § 194
Baugesetzbuch (BauGB): Der
Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt,
auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre. Bemerkungen Der
Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt. Es
ist ein genauer Wert (= Preis) zu ermitteln, die Angabe einer
Preisspanne ist nicht zulässig. Der Verkehrswert bezieht sich
immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben
werden muss (Wertermittlungsstichtag), bei Ehescheidungen können
zwei Wertermittlungsstichtage erforderlich sein. Im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr Es
handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien
Markt; in spezifischen Fällen (Verkauf eines nicht marktgängigen
Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt
werden. Berücksichtigt werden: - privatrechtliche Gegebenheiten (Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Leibgeding) - öffentlich-rechtliche Gegebenheiten (rechtlich mögliche Art und Maß der baulichen Nutzung, beitrags- und
abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten) - die sonstige Beschaffenheit (Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart
und Nutzungsmöglichkeit) sonstiges, z.B. isolierte
Bewertung eines dinglichen Rechts (Wohnrecht bei der Bemessung der
Erbschaftssteuer) Sachliche
Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche
Interesse eines Vertragspartners gemeint - z.B. beim Notverkauf,
oder wenn jemand bereit ist, einen sogenannten Liebhaberpreis zu
zahlen. Die
Wertansätze Um
den Verkehrswert zu ermitteln, kann man sich verschiedener Wertansätze
bedienen. Der Gutachter hat aus den folgenden Ansätzen denjenigen
auszuwählen, der das zu bewertende Objekt am besten beschreibt. Der
Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu
ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete
Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen
werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen
Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt. Das
Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem
bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden,
insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind
insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie
teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser. Das
Ertragswertverfahren (§§ 15-20) wird vorzugsweise
angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare
Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern,
gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten. Das
Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV) ist in der Regel bei
Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im
vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt
vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders
dann, wenn sie eigengenutzt sind. Der
Beleihungswertbegriff Der
Begriff des kreditwirtschaftlichen Beleihungswertes ist im § 12
des Hypothekenbankgesetzes (HBG) verankert. Dies bildet die
Grundlage für die Beleihung aller auf Immobilien besicherter
Kredite. Der § 12 HBG definiert den Begriff des Beleihungswerts
wie folgt: Der
bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch
sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen.
Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden
Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen,
welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Wirtschaft jedem
Besitzer nachhaltig gewähren kann. Bemerkung Es
wird angestrebt, den Begriff "Verkaufswert" wegen zu großer
Nähe zum in der Vergangenheit missgedeuteten "Verkehrswert"-Begriff
des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Begriff
"Beleihungswert" selbst zu ersetzen, da diese beiden
Wertbegriffe inhaltlich identisch sind. Immobilienkredite
sind wegen der üblichen Tilgungsvereinbarungen relativ lang
laufende Kredite. Die vollständige Rückzahlung erfolgt daher
erst nach 15, 20 oder auch mehr Jahren. Über diesen Zeitraum
dient die Immobilie als Pfand und sichert den Rückzahlungsanspruch
des Gläubigers für die vereinbarte Grundschuld. Aus dessen Sicht
kommt es also auf die nachhaltige Werthaltigkeit der Immobile über
die Laufzeit des Kredites an und z.B. nicht auf den aktuellen
Marktwert zum Erwerbszeitpunkt. Angesichts der Zweckbestimmung
einen Wert als sichere Wertobergrenze für die langfristige
Beleihung zu finden, ist der Beleihungswert als eigenständiger
Wert und dementsprechend hinterlegter Wertbegriff zu verstehen. Eine
wesentliche Präzisierung hat der Begriff des Beleihungswertes im
Jahr 1996 durch das "Grundsatzpapier zum Beleihungswert von
Immobilien" des Verbandes der Deutschen Hypothekenbanken
(VDH) erfahren. In diesem wurde der Beleihungswert nunmehr wie
folgt definiert: Der
Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund
der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse
zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften,
zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden
kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten
Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
Wir erstellen Wertgutachten für folgende Objektarten ...
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbe- und
Industrieobjekte - Wohnungs- und Teileigentum - unbebaute Grundstücke ...
folgende Zwecke ... - Ermittlung von Grundstücksbelastungen
(Erbbau-, Wohnungs-, Wegerechte, Nießbrauch, Überbau, Leibrenten
usw.) - Beleihungszwecke - Schiedsgutachten - Steuerliche Bewertung zur Vorlage beim Finanzamt ...
und folgende Auftraggeber: - Gerichte (Vollstreckungs-, Familien-, Nachlassgerichte usw.) - Unternehmen und
Gesellschaften - Privatpersonen - Anwalts- und
Steuerkanzleien - Banken und Versicherungen - Behörden
Honorar Für
Wertermittlungen bestimmt der § 34 HOAI in Verbindung mit den
Honorartafeln Mindest- und Höchstsätze. Grundlage für die
Bemessung des Honorars ist nach In
der Regel gelangt bei Verkehrswertgutachten die Normalstufe der
Honorartafel (§ 34 Abs. 1 HOAI) zur Anwendung. Bei Gutachten mit
höherem Schwierigkeitsgrad kommt die Schwierigkeitsstufe der
Honorartafel zur Anwendung. Schwierigkeiten können insbesondere
vorliegen bei besonderer Rechtslage, bei besonderen Unfallgefahren
oder ähnlichen Erschwernissen, oder wenn die für die
Wertermittlung erforderlichen Unterlagen erst beschafft, überarbeitet
oder angefertigt werden müssen. Der HOAI.DE
Online Rechner* ermöglicht die überschlägige Berechnung des
anfallenden Gutachterhonorars. Wählen Sie die Tabelle '§ 34 HOAI'
aus, geben Sie als anrechenbare Kosten den angenommenen Wert
der Immobilie ein und klicken Sie auf die entsprechende
Honorarzone (N=Normalstufe, S=Schwierigkeitsstufe). Erfolgt
die Honorarberechnung nach Zeitaufwand, so beträgt der
Stundensatz 60,00 € zzgl. Nebenkosten und gesetzlicher MwSt.
* © www.hoai.de
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Sachverständiger Dipl.-Geologe Kurt Gommeringer